Trong thời gian gần đây, hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, văn phòng diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, nhiều chủ nhà hoặc hộ gia đình vẫn băn khoăn không rõ liệu việc cho thuê đó có được xem là “kinh doanh” và có cần đăng ký kinh doanh hay không. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khi nào cần đăng ký, khi nào không cần, cũng như nghĩa vụ thuế liên quan để tránh vi phạm quy định pháp luật.
I. Cơ sở pháp lý
Theo các quy định hiện hành như Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Nghị định 39/2007/NĐ-CP về hoạt động thương mại độc lập, không phải mọi trường hợp cho thuê nhà hoặc mặt bằng đều phải đăng ký kinh doanh.
Luật cho phép cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản quy mô nhỏ, không thường xuyên mà không cần thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh. Tuy nhiên, nếu hoạt động cho thuê mang tính chuyên nghiệp, thường xuyên, có nhiều hợp đồng hoặc nhiều địa điểm cho thuê, thì được xem là kinh doanh bất động sản và bắt buộc phải đăng ký.
II. Trường hợp không cần đăng ký kinh doanh
Cá nhân hoặc hộ gia đình cho thuê nhỏ lẻ, không thường xuyên sẽ không phải đăng ký kinh doanh. Cụ thể:
- Chỉ có một hoặc vài căn nhà, mặt bằng cho thuê, hoạt động mang tính chất tự phát hoặc chỉ nhằm tận dụng tài sản nhàn rỗi.
- Việc cho thuê không phải hoạt động nghề nghiệp chính, không thực hiện mua bán, đầu tư, hoặc cho thuê lại bất động sản.
- Tổng doanh thu hàng năm không lớn và không thuê nhiều nhân công phục vụ hoạt động cho thuê.
- Không quảng bá, tiếp thị như một dịch vụ kinh doanh chuyên nghiệp.
Ví dụ: Một cá nhân sở hữu căn nhà phố cho thuê tầng trệt làm cửa hàng, tầng trên để ở, chỉ có một hợp đồng cho thuê duy nhất trong năm - trường hợp này không cần đăng ký kinh doanh, chỉ cần kê khai và nộp thuế theo quy định.
Mặc dù không bắt buộc đăng ký, nhưng chủ nhà vẫn phải kê khai thuế nếu có thu nhập từ cho thuê tài sản. Thuế bao gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (nếu có), tùy thuộc vào doanh thu phát sinh.
Từ 2026: Áp thuế TNCN 17 % cho cá nhân kinh doanh nếu doanh thu vượt 3 tỷ hai năm liên tiếp
III. Trường hợp bắt buộc phải đăng ký kinh doanh
Hoạt động cho thuê được xem là “kinh doanh” khi có tính thường xuyên, chuyên nghiệp, cụ thể như sau:
- Cho thuê nhiều căn nhà, nhiều mặt bằng hoặc có doanh thu lớn, hoạt động liên tục trong nhiều năm.
- Có dấu hiệu của kinh doanh dịch vụ bất động sản như: cho thuê văn phòng, cho thuê kho xưởng, cho thuê lại mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng để cho thuê.
- Có nhiều hợp đồng thuê ngắn - dài hạn, ký với nhiều khách hàng khác nhau.
- Sử dụng người lao động để quản lý, vận hành, bảo trì các bất động sản cho thuê.
Với các trường hợp này, chủ nhà cần đăng ký hộ kinh doanh cá thể hoặc thành lập doanh nghiệp tùy theo quy mô hoạt động.
Ví dụ: Một cá nhân có 5 căn nhà cho thuê tại nhiều quận khác nhau, doanh thu hàng năm vài trăm triệu đồng. Hoạt động này được xem là kinh doanh thường xuyên nên phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp để hợp pháp hóa hoạt động.
IV. Thủ tục đăng ký kinh doanh khi cho thuê nhà, mặt bằng
Tùy vào quy mô, chủ nhà có thể lựa chọn hình thức đăng ký phù hợp:
1. Đăng ký hộ kinh doanh cá thể
Phù hợp với cá nhân hoặc hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ, chỉ có một địa điểm kinh doanh.
Hồ sơ bao gồm:
- Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh.
- Bản sao CMND/CCCD của người đăng ký.
- Hợp đồng thuê hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, mặt bằng cho thuê.
Hồ sơ nộp tại Phòng Tài chính - Kế hoạch thuộc UBND quận/huyện nơi đặt địa điểm cho thuê.
2. Thành lập doanh nghiệp
Phù hợp với quy mô lớn, có nhiều mặt bằng hoặc hoạt động thường xuyên.
Hồ sơ cần có:
-
Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
-
Điều lệ công ty.
-
Danh sách thành viên hoặc cổ đông.
-
Giấy tờ pháp lý của người đại diện pháp luật.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp sẽ được cấp mã số thuế để kê khai, nộp thuế theo quy định.
V. Nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê
Dù có hay không đăng ký kinh doanh, nếu phát sinh doanh thu từ cho thuê nhà hoặc mặt bằng, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế. Các loại thuế gồm:
-
Thuế môn bài:
-
Hộ kinh doanh hoặc cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp.
-
Mức thuế từ 300.000 - 1.000.000 đồng/năm tùy doanh thu.
-
-
Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
-
Tính theo tỷ lệ % trên doanh thu.
-
Thông thường, thuế GTGT là 5% và thuế TNCN là 5%.
-
Trường hợp doanh thu cho thuê dưới 100 triệu đồng/năm thì được miễn cả hai loại thuế.
-
-
Thuế khác (nếu có): Nếu hoạt động cho thuê thuộc lĩnh vực đặc thù (như cho thuê đất, kho bãi, hoặc có kèm dịch vụ quản lý), có thể phát sinh thêm nghĩa vụ thuế khác tùy quy định địa phương.
VI. Xử phạt nếu không đăng ký hoặc không kê khai thuế
Nếu thuộc diện phải đăng ký kinh doanh mà không thực hiện, cá nhân hoặc hộ gia đình có thể bị:
-
Phạt từ 5 - 10 triệu đồng theo Nghị định 122/2021/NĐ-CP.
-
Bị buộc đăng ký bổ sung, truy thu thuế và xử lý vi phạm hành chính.
-
Trường hợp trốn thuế hoặc kê khai sai, có thể bị xử phạt gấp nhiều lần số thuế trốn.
Ngoài ra, nếu hợp đồng cho thuê không được kê khai hợp pháp, khi xảy ra tranh chấp, người cho thuê có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi.
VII. Lời khuyên dành cho chủ nhà
-
Xác định đúng quy mô: Nếu chỉ cho thuê 1-2 tài sản nhỏ lẻ, bạn không cần đăng ký kinh doanh, chỉ cần kê khai thuế.
-
Lập hợp đồng rõ ràng: Dù không đăng ký kinh doanh, hợp đồng thuê nên được công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm giá trị pháp lý.
-
Thực hiện kê khai thuế đúng hạn: Cơ quan thuế thường quản lý thu nhập từ cho thuê tài sản, vì vậy cần chủ động kê khai để tránh bị truy thu.
-
Khi mở rộng quy mô, hãy xem xét đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp để được pháp luật bảo vệ và hoạt động minh bạch hơn.
Tóm lại, không phải mọi hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng đều phải đăng ký kinh doanh. Nếu chỉ cho thuê nhỏ lẻ, không thường xuyên thì không bắt buộc. Tuy nhiên, khi hoạt động cho thuê mang tính thường xuyên, chuyên nghiệp, có doanh thu lớn, chủ nhà cần đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp để tuân thủ pháp luật và tránh rủi ro xử phạt.
Việc xác định đúng quy mô và kê khai thuế đầy đủ không chỉ giúp bạn hoạt động hợp pháp mà còn đảm bảo an toàn tài chính, tránh tranh chấp trong quá trình cho thuê.
Bluecom - Đơn vị cung cấp dịch vụ đại lý thuế hàng đầu
CÔNG TY CỔ PHẦN ỨNG DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ BLUECOM VIỆT NAM
VPGD: P810 Tòa Trung Rice City Linh Đàm, P Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Trụ sở: Số 01, ngõ 117 Đặng Tiến Đông, P Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội
Hotline: 024.39936229 - 84973282186
Email: dailythuebluecom@gmail.com